Что значит без предоплаты при съеме жилья

За что платит квартиросъёмщик при аренде квартиры: что входит в стоимость?

За что платит квартиросъёмщик при аренде квартиры

Ежемесячная плата за проживание в съёмной квартире – это только одна часть расходов арендатора, хотя и самая большая. К ней плюсуются и некоторые другие траты. И вот тут нужно разобраться, за что должен платить квартиросъёмщик хозяину квартиры, а за что – нет.

Если обобщить расходы арендатора по максимуму, то вот примерный список опций, которые входят в стоимость аренды квартиры (или могут входить):

• комиссия риелтору, который помог найти квартиру,
• оплата первого месяца проживания и затем ежемесячные платежи,
• депозит в размере ежемесячного платежа за проживание,
• оплата коммунальных услуг и интернета,
• расходы на мелкий ремонт,
• возмещение убытков собственнику за порчу имущества, если страховой депозит их не покрывает.

Но давайте разберёмся, за что должен платить квартиросъёмщик на самом деле, и все ли указанные здесь расходы в реальности ложатся на его плечи.

Кто платит комиссию риелтору

Это зависит от ценового сегмента, к которому относится квартира. На рынке аренды в основном представлено жильё низких и средних ценовых сегментов. Здесь действует правило: риелтору платит арендатор. Это объяснимо, ведь желающих снять хорошее жильё значительно больше, чем действительно подходящих вариантов. Есть, впрочем, исключение: если и потенциальный квартиросъёмщик, и владелец жилья искали друг друга через агентов по недвижимости, то при заключении сделки каждый из них будет платить комиссию своему риелтору. Кстати, в элитном сегменте, где не очень легко найти подходящих арендаторов, так обычно и происходит (или услуги агента вообще оплачивает собственник).

Комиссия риелтора на рынке аренды составляет от 50% до 100% стоимости одного месяца аренды конкретной квартиры.

Первый взнос за проживание

Оплата первого месяца проживания производится при заключении сделки, а именно – после подписания договора найма, все пункты в котором заранее оговорены. Но ни в коем случае не раньше: сначала арендатору нужно убедиться, что он имеет дело именно с собственником и что этот собственник единственный (либо у него есть документальное согласие остальных владельцев на сдачу жилья в аренду). Предварительно также хорошо бы составить акт приёма-передачи квартиры с перечнем находящегося в ней имущества и фиксацией дефектов. Вот после этого можно вносить первый платёж.

Как будут осуществляться последующие ежемесячные платежи, стороны договариваются индивидуально: наличными или переводом, лично владельцу или через посредника и т.п. При желании все эти тонкости можно внести в договор, но обычно в документе указывают только сроки, в которые нужно уложиться с оплатой (допустим, не позднее определённого числа месяца).

Как оплачивать съёмную квартиру ежемесячно

Самый удобный способ передачи денег владельцу за аренду его жилья – банковский перевод. Он удобен тем, что сторонам не нужно ежемесячно встречаться, к тому же квартиросъёмщик может просто настроить автоматический платёж, например, с зарплатной карты в определённый день. Но этот вариант больше подходит собственникам, которые сдают жильё на законных основаниях.

Те владельцы, которые не платят налоги, предпочитают получать деньги наличными. Тогда оплата аренды квартиры производится при личной встрече с арендаторами. Согласно Федеральному закону № 115 («О противо­действии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»), ежемесячный перевод на карту владельца фиксированной суммы может быть признан банком подозрительным, и есть риск, что счёт заблокируют. Но если владелец квартиры действует как ИП и добросовестно платит налоги, то он может не волноваться.

Что такое депозит и как его вносить

Депозит – это страховая сумма, из которой будут возмещаться убытки владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами. Депозит вносится в размере первого платежа при заключении договора аренды. Предложений, где не предусмотрен депозит, на рынке сейчас практически не найти. Поэтому арендатору надо заранее подготовиться к тому, что придётся одномоментно выложить денежную сумму, равную трём месячным платежам за проживание: риелтору — комиссионные, а первый платёж и депозит — владельцу. Очень часто собственники соглашаются на рассрочку залогового платежа: его выплату можно разбить на два или три месяца, это нормальная практика.

Когда арендаторы покидают квартиру и договор аренды расторгается или истекает, депозит может быть им возвращён или зачтён как платёж за последний месяц проживания. Часто практикуется второй вариант, поэтому депозит многие называют «платой за последний месяц». Но, напомним, это именно страховая сумма, и зачёт её в виде платы за последний месяц проживания возможен лишь в том случае, если у владельца нет к арендаторам претензий по состоянию квартиры, если всё имущество сохранно и возмещения убытков не требуется.

Возмещение убытков

Арендаторам надо быть готовыми к тому, что страховой суммы (депозита), которую они выплатили владельцу, может не хватить, чтобы покрыть убытки в случае серьёзной порчи имущества. Небольшие поломки депозит покрыть может. Но если по вине квартиросъёмщика произошёл пожар, потоп, вышла из строя мебель или крупная бытовая техника – это уже значительный ущерб. И компенсировать владельцу стоимость ремонта, покупки мебели и техники опять же придётся из своего кармана.

В этом случае владелец самостоятельно составляет акт с указанием ущерба и его стоимости. Арендатор подписывает этот акт, выражая согласие со всем, что указано в документе, и, соответ­ственно, возмещает собственнику убытки. Но это идеальный сценарий, в котором обе стороны подходят к делу добросовестно. В реальности добиться полного возмещения убытков бывает непросто.

Что же делать владельцу, если арендаторы отказываются возмещать ему причинённый ущерб? Если договориться не удалось, собственник может обратиться в суд. Перед этим следует вызвать независимого оценщика, который определит стоимость ущерба и составит соответствующее заключение.

В связи с этим — ещё два полезных совета собственникам:

• Лучше сдавать квартиру по закону: с выплатой налогов и заключением официального договора найма жилья – это поможет при обращении в суд. Тем более, что при неофициальной сдаче квартиры факт неуплаты налогов может открыться в ходе судебных разбирательств и у налоговой возникнут вопросы к самому владельцу.

• Сдаваемую в аренду квартиру хорошо бы застраховать. В случае пожара, потопа и других серьёзных неприятностей, повлекших порчу имущества, ущерб покроет страховка.

Бытовые ситуации и расходы на ремонт

За что ещё платит арендатор при съёме квартиры? Среди возможных расходов – мелкий или средний ремонт. Вообще, ремонт – это зона дополнительных договорённостей между арендатором и владельцем. Если квартира в целом устраивает квартиросъёмщика, но находится в изношенном состоянии, он может попросить сделать косметический ремонт. Тут возможны варианты.

1. Владелец сам делает косметический ремонт перед въездом квартирантов. Таким образом он сам контролирует свои расходы на материалы и работу.
2. Собственник предоставляет арендаторам необходимые стройматериалы, и они делают ремонт самостоятельно. В этом случае владелец обычно тратится только на материалы, а работу выполняет арендатор – своими силами или за свой счёт.
3. Арендаторы сами закупают материалы и производят работу, а стоимость всего этого при предоставлении чеков и квитанций вычитается из ежемесячных платежей.
4. Бывает также, что владелец не готов платить за ремонт и заново обустраивать квартиру под каждого нового жильца. Такие квартиры обычно сдаются относительно недорого, и ремонт в них квартиросъёмщики при желании делают за свой счёт и в соответствии со своими предпочтениями.

Ремонт квартиры, починку труб, мебели, сантехники и бытовой техники, если поломки произошли не по вине арендаторов, а в результате естественного износа или других факторов (например, жильё залили соседи), тоже берёт на себя владелец. Если виноваты арендаторы, то расходы на ремонт или замену испорченного имущества ложатся на них. Например, если они разбили окно, испортили холодильник или стиральную машину, их дети изрисовали обои, а собака испортила мебель.

Кто платит квартплату при аренде квартиры

Об оплате коммунальных услуг стороны договариваются при заключении сделки. Самый распространённый вариант: арендатор оплачивает электричество по счётчикам и водоснабжение (если в квартире также установлены счётчики расхода воды), а прочие услуги, указанные в единой платёжке (газ, отопление, капитальный ремонт дома и т.п.), оплачивает владелец. При наличии счётчиков вода и электричество – это то, за что должен платить арендатор квартиры обязательно.

Если счётчиков на воду нет, то, как правило, собственник оплачивает всё, кроме электричества. Нередко также стороны договариваются о том, что оплата коммунальных услуг целиком ложится на плечи арендатора. Это часто бывает, если владелец по каким-то причинам не может вносить деньги сам (например, живёт в другом городе или стране). Но в этом случае ежемесячная арендная плата за квартиру обычно устанавливается несколько ниже среднерыночной. Это удобный, но не самый безопасный вариант для владельца – чтобы избежать просрочек, лучше всё-таки контролировать или самостоятельно оплачивать счета за услуги ЖКХ.

Источник

«Агентам не беспокоить!». Как снять квартиру без посредников и комиссии

Кто и когда платит комиссию риелтору при аренде квартиры

Риелтора обычно нанимает собственник квартиры. Агент фотографирует жильё, размещает объявление, рекламирует его, принимает звонки, проводит просмотры и помогает заключить договор найма. То есть экономит время и силы собственника, который может приехать только на подписание договора (а может и не приехать, а оформить доверенность на кого-то другого). При этом не обязательно услуги риелтора будет оплачивать хозяин недвижимости, нанявший его. По сложившейся традиции в эконом-сегменте аренды комиссию платит квартиросъёмщик, так как тут спрос выше. А вот в элитном сегменте, где найти жильцов намного сложнее, услуги риелтора обычно оплачивает сам собственник.

Иногда и квартиросъёмщики хотят подстраховаться и нанимают агента, который поможет им найти хороший вариант, профессионально его оценит и, возможно, добьётся скидки. Но таких меньшинство. Если обе стороны наняли агентов, то оплату риелторы делят между собой по договорённости.

По данным аналитического центра Яндекс.Недвижимости, большинство риелторов в столицах берут комиссию в размере 50% от стоимости квартиры, в среднем — 20 810 рублей в Москве и 22 300 рублей в Петербурге.

Когда квартиры сдают без посредников

Комиссия за услуги риелтора — дополнительные расходы для квартирантов, которые и так должны отдать минимум два ежемесячных платежа за жильё (один — в счёт страхового депозита). При этом часто агент выполняет символическую роль — отвечает на звонок, приходит в квартиру и выдаёт для подписания готовый договор найма. А стоить всё это может несколько десятков тысяч рублей. Многие хотят сэкономить и варианты с комиссией даже не рассматривают.

Кроме того, чем выше комиссия агента, тем дольше может сдаваться квартира, так как потенциальные квартиросъёмщики при выборе жилья обращают внимание на этот момент. Для собственника простой квартиры потеря даже потенциальных «клиентов» — прямые убытки.

Некоторые хозяева просто не доверяют риелторам. Они хотят сами проводить осмотры, так как считают, что лучше них никто квартиру не покажет. Также им важно лично «собеседовать» потенциальных жильцов.

Поэтому некоторые собственники даже в эконом-сегменте занимаются сдачей квартир самостоятельно.

Начинаем поиски квартиры без посредников: друзья, коллеги и соцсети

Обычно поиск квартиры начинают с оповещения знакомых: сарафанное радио всё ещё работает.

Согласно исследованиям британского антрополога Робина Данбара, число стабильных социальных связей каждого человека колеблется от 100 до 230, обычно берут среднее число — 150 более или менее активных контактов. Попросив этих друзей и знакомых узнать, не сдаёт ли кто-нибудь квартиру без посредников, можно увеличить этот охват в десятки раз.

Соцсети, форумы на работе — всё может сработать. Дополнительный плюс: собственники обычно лояльнее относятся к знакомым знакомых, чем к людям с улицы. Есть шанс попросить скидку как «почти своим».

Сайты по поиску недвижимости

Многие думают, что на сайтах объявлений размещают предложения только риелторы. Это не так — собственники тоже публикуют свои квартиры на таких ресурсах. Только на Яндекс.Недвижимости 16,5% квартир сдаются без комиссии или с минимальной комиссией.

Как искать квартиры без посредников на Яндекс.Недвижимости

На главной странице сайта заполните все поля и нажмите на кнопку «Показать».

В выпадающем блоке внизу выберите «От собственника»

Эти квартиры вы можете снять без посредников прямо сейчас.

Группы в социальных сетях

В социальных сетях практически для всех более или менее крупных городов есть группы «Аренда без посредников в…» — поищите такую там, где вы живёте (скорее всего, их будет несколько). В Москве и Санкт-Петербурге подобных групп десятки.

· Можно сразу посмотреть профиль будущего хозяина или соседей по квартире и решить, насколько с этими людьми будет комфортно.

· Если квартиру выставили по завышенной цене, скорее всего, в комментариях об этом напишут, и собственник может задуматься о снижении.

· Есть «чёрные списки» арендаторов и собственников. Если хозяин квартиры несправедливо обойдётся с квартиросъёмщиком, сдать квартиру в таких группах ему в дальнейшем будет проблематично.

· Лента соцсетей плохо подходит для размещения объявлений: посты о поиске жилья, соседей и квартирантов идут подряд, отсортировать по параметрам поиска нельзя, ещё и ранжирование не привязано ко времени.

· Лучше подходит для поиска комнат или соседей в квартиру. Вариантов с квартирами не так много.

· Высокая конкуренция. Предложений мало, а желающих — огромное количество. Придётся целый день обновлять ленту и быть готовым быстро выехать на просмотр, если какой-то вариант понравится.

· Под постами тех, кто ищет жильё, могут оставлять комментарии, никак не относящиеся к квартирам: обсуждать внешность героя, его пожелания, сально шутить (касается в первую очередь постов девушек с фото). Может быть неприятно.

Какие могут быть проблемы при аренде квартиры без посредников

С одной стороны, сэкономить на комиссии посреднику — здОрово, с другой — возникают новые проблемы.

Проблема 1. Высокая конкуренция

Спрос на аренду квартир без посредников выше, чем на жильё с риелторской комиссией. Хорошие варианты разбирают буквально за несколько часов. Нужно постоянно мониторить все источники, подписаться на рассылки по интересующим параметрам на сайтах объявлений, чтобы позвонить одним из первых. Просмотр тоже могут назначить в течение нескольких часов. Значит, нужно быть готовым сорваться с работы, чтобы поехать смотреть понравившийся вариант, а при себе иметь достаточно большую сумму денег для подписания договора найма. В общем, довольно нервно.

Бывает и наоборот: собственник квартиры не торопится и несколько недель «собеседует» разных кандидатов, чтобы в конце выбрать. Жить в условиях неопределённости и ждать (особенно, когда сроки поисков ограничены) тоже непросто.

Проблема 2. Аукцион

Собственник может решить выставить квартиру без посредника с целью… сдать её дороже рынка. Для этого просмотр всем заинтересованным кандидатам назначают на одно время. А после проводят аукцион — кто больше предложит, тому и сдадут жильё. Видя «конкурентов», люди начинают азартно торговаться, так как ценность квартиры в их глазах вырастает. В результате «победитель» рискует заплатить за аренду совсем не рыночную цену.

Если вы попали на такой аукцион, лучше сразу уйти. Это не совсем честный приём и сложно сказать, каких сюрпризов ещё стоит ждать от человека, который его организовал.

Проблема 3. Обман

Иногда квартиры без комиссии или с минимальным вознаграждением размещают риелторы, которые всё-таки рассчитывают получить деньги за свои услуги. Просто надеются, что квартира так понравится потенциальным квартиросъёмщикам, что о деньгах «можно будет договориться».

Бывает, что таким образом ищут «жертв» недобросовестные хозяева квартир: они сдают жильё, получают арендную плату и страховой депозит, а потом под надуманным предлогом выселяют квартирантов через несколько недель после заезда. Деньги, естественно, не возвращают, а объявление о сдаче квартиры появляется вновь.

Иногда мошенники арендуют квартиру и пересдают её нескольким людям, собирая у них арендный платёж и страховой депозит, а потом исчезают. Вот тут мы писали об этой и других афёрах при сдаче квартир. Будьте осторожны!

Проблема 3. Неадекватные хозяева квартиры

Нечасто, но бывает, что собственник решает сдать квартиру самостоятельно, потому что не доверяет риелторам и считает, что агент хороших жильцов ему не найдёт, потому что только он точно знает, какие именно люди подойдут. Или риелторы уже отчаялись найти квартирантов и отказались от работы с владельцем квартиры.

Всё это может говорить о том, что список требований к жильцам у таких собственников неадекватный. Как и само отношение к сдаче квартиры. Именно про таких хозяев квартир в интернете слагают легенды. Именно они ищут жильцов, которые подходят минимум под пару десятков параметров, включая вероисповедание и политические взгляды. Именно они приходят в квартиру во время отсутствия арендаторов, чтобы переставить мебель, сделать уборку или оценить моральный облик проживающих.

Если вам кажется, что собственник, показывающий свою квартиру, относится именно к этой категории, лучше поискать другой вариант. Нервы дороже.

Как обезопасить себя при аренде квартиры без комиссии

Конечно, большинство собственников, самостоятельно размещающих объявления об аренде квартир, просто хотят быстро найти хороших жильцов. Но кое-что проверить всё-таки стоит.

Узнайте, как часто сдаётся квартира

На Яндекс.Недвижимости можно посмотреть, какие квартиры и за сколько сдаются по конкретному адресу. Заодно оцените вилку цен для этого дома.

Если интересующая вас квартира появляется в результатах поиска достаточно часто, это повод задуматься, а всё ли с ней и её владельцем в порядке и почему жильцы меняются с такой скоростью.

Уточните про комиссию по телефону

Мы подробно рассказывали, на что обращать внимание при просмотре объявлений о сдаче квартир и что спрашивать по телефону. Добавьте в список вопрос о комиссии. Точно ли её нет? Или это уловка риелтора?

Не участвуйте в аукционах на просмотре

Вряд ли у вас получится сэкономить на аренде такого жилья. И, кстати, иногда другие желающие снять квартиру бывают подсадными утками. Их цель — разогреть ваш азарт и заставить на эмоциях подписать невыгодный договор найма.

Попросите показать документы на квартиру

Мы разбирали, какие документы нужно проверить при аренде жилья. Внимательно посмотрите паспорт собственника и документы-основания собственности (договор купли-продажи или завещание, например), закажите выписку из ЕГРН. Все данные должны совпадать.

Подписывайте договор найма

На этом надо настаивать. Именно этот документ будет регламентировать ваши отношения с собственником квартиры. С ним вы сможете пойти в суд, если что-то пойдёт не так (или хотя бы пригрозить это сделать). Если хозяин настаивает на подписании своего документа, внимательно прочитайте его и отыщите в интернете все непонятные вам места. На Яндекс.Недвижимости есть шаблоны документов, которые защищают интересы как собственников квартир, так и нанимателей. Они составлены юристами. Предложите использовать их.

Подписывайте акт приёма-передачи квартиры

В нём перечислите всё, что есть в квартире, и отметьте, в каком состоянии. Указывайте потёртости ламината, трещины на плитке и неработающие розетки. Потом не надо будет разбираться, в каком состоянии вы сняли квартиру и был ли в ней телевизор.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник