Долевой кредит что значит

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

— Живу с мужем в гражданском браке. Планируем взять квартиру в ипотеку. У меня есть 35% на первоначальный взнос на квартиру. Но оформлять квартиру планировали на мужа, так как у него официально подтвержденный доход. Платить ипотеку тоже планируем вместе. Вопрос: можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру, если только муж трудоустроен? Я в данный момент не трудоустроена официально.

Отвечает адвокат по семейным спорам Елена Мартынова:

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы. Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью. Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк». Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.
Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Ипотечный кредит на долю в квартире: долевая ипотека в 2019 году

Приобретение собственного жилья для среднестатистической российской семьи — дело трудное. А зачастую даже неподъемное в материальном плане. С этой точки зрения, покупка части жилого помещения — неплохой выход, ведь на это нужно гораздо меньше денег. Но даже и в этом случае иногда требуется привлечение заемных средств. И выходом становится ипотека на долю в квартире. Банки в 2019 году предоставляют и такую услугу.

Специфика приобретения части жилья

Приобретение части жилого помещения — вопрос неоднозначный. Принятие такого решения сложно как для покупателя, так и для финансовой организации, согласившейся в случае такой необходимости предоставить недостающие средства.

По статистическим данным, в России практически 25% сделок по кредитованию для покупки жилья составляют именно договора о долевом приобретении.

Сложности при получении долевой ипотеки

Банки к проведению соглашений по выдаче ипотечного кредита на долю квартиры относятся с большой осторожностью. Причин для этого несколько:

• Чаще всего такие операции хотят провести родственники или бывшие семейные пары после того, как заемщик получает испрашиваемые деньги, которыми и погашается кредит. Замысел, преследуемый в этом случае клиентами банка, — решение материальных проблем своих близких (задолженность по займам или просроченные выплаты). Ипотечный кредит, разумеется, погашается, но вот между родными могут возникнуть споры о том, кто должен будет выплачивать ссуду. Поэтому такие схемы считаются мошенническими.
• Из-за того, что заемщик становится собственником только части жилья, в случае невозвращения денег реализовать это имущество банку будет сложно. То есть, даже если кредитор изымет эту часть жилплощади, то останется с бесполезным активом, который нельзя будет обратить в деньги или реализовать. Желающих жить в «свежепоявившихся» коммунальных квартирах сейчас практически нет.
• Может оказаться, что покупатель приобретет ту часть в жилье, право на которую имеет другой человек. Например, при покупке доли в квартире, принадлежащей третьему лицу по праву наследования. Соглашение по купле-продаже может быть признано недействительным через суд. Это приведет к тому, что заем останется без обеспечения залогом, и в случае проблем с возвратом средств банк понесет потери, которые невозможно будет возместить.

При подаче ходатайства на получение ипотеки на долю в доме или квартире банки приоритетно будут рассматривать те заявки, где клиент станет после выкупа полноправным владельцем всей жилплощади (когда средства нужны для приобретения последней части).

Требования к заемщику

• Возраст потенциального клиента банка не может быть младше 21 года. Но и лицам старше 65 лет кредит дают редко, разве что в виде исключения. Все решается индивидуально.
• Наличие постоянного трудоустройства и стабильного дохода. Это подтверждается предоставлением справки об уровне материального благосостояния: 2-НДФЛ или банковские выписки со счетов клиента.
• Чистая кредитная история.
• Гражданство России. Некоторые банки дают кредиты и иностранным лицам, но все равно требуется документ о подтверждении официальной регистрации человека в РФ.

Остальные условия могут приниматься кредитной организацией самостоятельно.

Причины отказа

Получить положительное решение по кредиту на долевое приобретение сложно. И почти нереально оформить договор в некоторых случаях:

• Если покупатель не имел до сделки в собственности никакой части квартиры.
• Или же потенциальный покупатель уже владеет долей, но после покупки еще одной части помещение все равно не станет его собственностью полностью.

Это связано с тем, что долевая собственность имеет низкий уровень ликвидности.

Коммунальные квартиры

Ипотека на долю в квартире выдается банками, если она берется для приобретения комнаты в коммуналке. Особенно если это помещение — последнее, то есть после выкупа которого собственник всей жилплощади будет единственный.

При этом должны соблюдаться условия:

• Жилое состояние помещения — комната должна быть пригодной для постоянного проживания в ней. Такие же требования относятся и к местам общего пользования в квартире: санузлу, коридору, кухне.
• В квартире должны быть все коммунальные удобства: канализация, водопровод, свет, отопление и прочие коммуникации.
• Размер жилой площади должен быть не менее (или равным) 12 кв. м.
• В доме, где находится указанная квартира, не должно быть деревянных перекрытий.
• Год постройки здания — не ранее 1970 года.

И еще одним условием, которое часто выдвигают банки при выдаче кредита на недвижимость, — соответствие жилья санитарным нормам (СанПиН).

Процедура выкупа

Схема проведения процедуры выкупа проста. Самый первый шаг — подбор варианта. Когда клиент определится с ним, то нужно будет проверить юридическую чистоту объекта.

Что нужно знать и на что стоит обратить внимание:

• В помещении не должны быть прописаны посторонние лица, особенно те, кто считается безвестно пропавшими (или умершими), а также лица, отбывающие наказание.
• Выбранный объект не должен находиться в аварийном доме.
• Если один из совладельцев квартиры не хочет давать нотариально заверенное согласие на отказ приобретения указанной части жилплощади.
• На квартире не должно быть никаких обременений.

Если все в порядке, можно начинать сбор документов для оформления ипотеки. Но перед этим желательно провести оценку приобретаемого имущества. Для этого понадобится:

• Паспорт продавца.
• Свидетельство о праве собственности указанной части жилья.
• Техпаспорт помещения.
• Домовая книга.

Услуги оценщика обычно оплачивает покупатель. Но в некоторых случаях расходы могут быть поделены между продавцом и потенциальным новым собственником.

После сбора документации заключается договор о купле-продаже доли жилплощади, сведения об этом вносятся в Росреестр.

Обзор банковских предложений

Занять средства на покупку жилья можно в любом банке — разница будет только в условиях. То же самое касается и выдачи долевой ипотеки на часть квартиры.

Источник